PLD no setor imobiliário, as obrigações de quem vende imóvel

O imóvel é um dos destinos clássicos do dinheiro de origem ilícita, e a razão é estrutural: transações de valor alto, um ativo que guarda valor por décadas e uma cadeia de negociação em que o pagamento pode se fragmentar entre sinal, parcelas e reforços. Quem lava dinheiro compra um apartamento com recursos sujos e, na revenda, recebe recursos com aparência limpa e lastro documental.

A legislação brasileira reconhece isso há muito tempo, mas boa parte do mercado ainda não internalizou a consequência: imobiliárias, incorporadoras e corretores são pessoas obrigadas do sistema de prevenção à lavagem de dinheiro, a PLD, com deveres próprios de cadastro, registro e comunicação. Não é uma exigência que vale só para bancos. Este artigo percorre o que a lei manda, quem fiscaliza e como um programa mínimo funciona na prática de quem vende imóvel.

Quem é pessoa obrigada no mercado imobiliário

A Lei 9.613/1998, a lei de lavagem de dinheiro, lista no artigo 9º as pessoas sujeitas aos seus mecanismos de controle. O parágrafo único, inciso X, alcança expressamente as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis. Na prática: a incorporadora que lança e vende unidades, a imobiliária que intermedeia e o corretor autônomo estão dentro, independentemente do porte.

Como o setor não tem um regulador financeiro próprio, a supervisão se divide. Corretores e imobiliárias inscritos nos conselhos regionais respondem às normas do sistema COFECI-CRECI, o conselho federal e os regionais de corretores de imóveis, que disciplinou os deveres de PLD da categoria na Resolução COFECI 1.336/2014, incluindo o cadastramento no sistema eletrônico do COAF, o Conselho de Controle de Atividades Financeiras, a unidade de inteligência financeira do país. Quem não tem órgão regulador próprio responde diretamente ao COAF, que publica orientações para os setores obrigados em seu portal.

O que a lei manda fazer: identificar e registrar

O artigo 10 da Lei 9.613/1998 estabelece os deveres permanentes. As pessoas obrigadas devem identificar seus clientes e manter cadastro atualizado, e devem manter registro de toda transação que ultrapasse o limite fixado pela autoridade competente. Os cadastros e registros ficam guardados por no mínimo cinco anos a partir do encerramento da relação ou da conclusão da transação.

Traduzindo para o balcão da imobiliária: toda venda tem comprador identificado com documento válido, com dados suficientes para saber quem ele é de verdade, e o dossiê da operação registra valores, forma de pagamento e as partes envolvidas. Quando o comprador é pessoa jurídica, a identificação sobe um degrau: é preciso saber quem são os sócios e quem é o beneficiário final da empresa que está comprando, porque a compra em nome de uma PJ de prateleira é exatamente o desenho que a lavagem usa para descolar o imóvel do dono do dinheiro.

Quando comunicar ao COAF

O artigo 11 da mesma lei cria o dever de comunicação. Operações que, por suas características, possam constituir indícios de lavagem devem ser comunicadas ao COAF em até 24 horas da conclusão da análise, sem dar ciência ao cliente. Além das comunicações de suspeita, existem as comunicações objetivas, definidas por norma do supervisor, tipicamente envolvendo pagamento em espécie acima de limites fixados. E quem não teve nada a comunicar no período apresenta a declaração negativa ao seu regulador, prevista no inciso III do mesmo artigo: silêncio total também é descumprimento.

O que levanta suspeita numa operação imobiliária tem padrão conhecido: pagamento relevante em espécie, valor declarado destoante do valor de mercado, comprador sem capacidade financeira aparente para o bem, terceiro pagando pela operação sem vínculo explicável, PJ recém-constituída adquirindo ativo de alto valor, sequência de compra e revenda em prazo curto. Nenhum desses sinais prova crime por si; eles obrigam a olhar mais de perto e, mantida a suspeita, comunicar. O guia completo de quando e como comunicar ao COAF detalha o mecanismo, que é o mesmo para todos os setores obrigados.

Proporcionalidade: nem toda venda exige o mesmo

A obrigação não pede paranoia uniforme, pede critério. A abordagem baseada em risco que estrutura a PLD do sistema financeiro serve igual ao setor imobiliário: a venda de um apartamento usado para uma família com renda compatível e financiamento bancário carrega risco baixo, até porque o banco financiador já fez a própria diligência sobre o comprador. A venda à vista de um imóvel de alto padrão para uma holding constituída no mês anterior, com pagamento fragmentado, carrega risco alto e justifica diligência proporcional: entender a origem dos recursos, a estrutura societária e o motivo econômico da operação.

Formalizar esse critério num documento simples de política interna, com faixas de risco e o que se exige em cada faixa, é o que separa uma empresa que consegue demonstrar conformidade de uma que depende da memória do sócio.

O custo de não fazer

O artigo 12 da Lei 9.613/1998 lista as sanções administrativas para quem descumpre os deveres dos artigos 10 e 11: advertência, multa pecuniária que pode chegar a vinte milhões de reais, inabilitação temporária para cargo de administrador e cassação ou suspensão da autorização para operar. As sanções aplicam-se cumulativamente ou não, conforme a gravidade. Para uma imobiliária, a multa é o risco visível; a inabilitação de administrador e o dano reputacional de figurar num processo de lavagem costumam custar mais.

Uma honestidade final sobre ferramentas: nenhuma norma exige biometria ou verificação eletrônica de identidade do setor imobiliário. O dever legal é identificar, registrar e comunicar, e ele pode ser cumprido com processo manual. Verificação digital de identidade e consulta cadastral automatizada de CPF e CNPJ entram nessa história como redução de custo operacional e de erro humano, não como obrigação: valem a conta quando o volume de operações torna o processo manual caro ou inconsistente, e essa é uma decisão econômica de cada operação, não um requisito regulatório.

Fontes citadas

• Lei 9.613/1998, artigos 9º, 10, 11 e 12, sobre pessoas obrigadas, deveres de cadastro, registro, comunicação e sanções: planalto.gov.br
• Resolução COFECI 1.336/2014, que disciplina os deveres de PLD de corretores de imóveis e imobiliárias, citada por sigla
• COAF, Conselho de Controle de Atividades Financeiras, orientações aos setores obrigados: gov.br/coaf